Um número crescente de hipotecas tem prazos de amortização superiores a 30 anos

No Royal Bank of Canada, no Bank of Montreal e no Canadian Imperial Bank of Commerce, o percentual de hipotecas com amortização de mais de 30 anos dobrou recentemente em três meses, de acordo com registros da empresa.Evan Bühler/The Canadian Press

Uma parcela crescente de hipotecas emitidas por grandes bancos canadenses tem períodos de amortização de mais de 30 anos, um sinal do crescente estresse que os mutuários estão enfrentando à medida que as taxas de juros disparam.

Com todos taxas de juros crescentes pelo banco central do Canadá, o custo de manutenção de uma hipoteca de taxa variável aumenta. Mas na maioria dos bancos, o pagamento mensal do mutuário não aumenta imediatamente. Em vez disso, o período de amortização – o tempo que leva para pagar o empréstimo integralmente – está ficando mais longo. Vencido o prazo do empréstimo, a amortização deve retornar ao seu prazo original, o que, no atual contexto de elevação das taxas, obriga a um aumento súbito das mensalidades.

No Royal Bank of Canada RITOBanco de Montréal BMO-T e Banco Imperial Canadense de Comércio CM-T, o percentual de hipotecas com amortização superior a 30 anos dobrou recentemente no espaço de três meses, de acordo com registros da empresa. Este é um dos indicadores mais claros de que o estresse está se acumulando nos detentores de hipotecas de taxa variável, que estão pagando cada vez mais juros e menos principal em seus empréstimos.

No RBC, o maior credor hipotecário do país, com aproximadamente 310.000 hipotecas de taxa variável, aproximadamente 125.000 clientes de hipotecas atingiram ou estão se aproximando de um ponto de gatilho isso requer um aumento imediato nos pagamentos mensais, de acordo com Leah Robinson, vice-presidente de política de financiamento de home equity e gestão regulatória.

As hipotecas com prazos superiores a 30 anos representavam um quarto das carteiras de hipotecas residenciais dos bancos em 31 de julho. No final de abril, esses empréstimos representavam 10,6% da carteira do BMO e 12% das hipotecas RBC e CIBC.

Uma maior proporção de hipotecas com amortizações longas dá uma indicação do número de mutuários que podem enfrentar aumentos significativos nos pagamentos mensais.

“A vulnerabilidade está se espalhando”, disse Robert Colangelo, diretor de crédito da agência de classificação Moody’s Investors Service. “Se essa porcentagem aumentar, isso implica que mais detentores de hipotecas de taxa variável estão vulneráveis ​​a um pagamento de hipoteca muito maior.”

Carole Saindon, porta-voz do regulador bancário canadense, o Gabinete do Superintendente de Instituições Financeiras (OSFI), disse em um e-mail que “OSFI espera que o gerenciamento de risco do credor seja responsivo às mudanças nas condições e práticas a serem ajustadas de acordo”.

No final de agosto, o executivo da CIBC Shawn Beber disse que seu banco tinha US$ 7 bilhões em hipotecas de taxa variável para renovação nos próximos 12 meses, mas menos de US$ 20 milhões em saldos com clientes que o banco tinha. . . Um porta-voz do banco, Tom Wallis, disse que a CIBC está entrando em contato com clientes que enfrentam choques de pagamento e oferecendo opções como “aumentar seu pagamento e/ou converter para um prazo fixo. a qualquer momento, sem penalidade”.

O porta-voz do BMO, Jeff Roman, disse que o banco está em contato regular com seus clientes de hipotecas de taxa variável e está trabalhando com eles para encontrar uma solução quando eles se aproximarem da taxa de gatilho para um pagamento mensal mais alto.

Uma hipoteca de taxa variável é baseada na taxa básica de um banco, que geralmente muda com a taxa de juros de referência do Banco do Canadá. Essas taxas subiram rapidamente quando o banco central elevou sua taxa de referência para 3,75%, de 0,25% no início de março.

Para hipotecas de taxa variável com pagamentos mensais constantes, a taxa básica determina quanto de cada pagamento vai para o pagamento do principal ou dos juros. Quando a taxa básica de juros aumenta, mais do pagamento mensal do mutuário é gasto em juros.

Como o pagamento mensal geralmente não muda até que o prazo atual da hipoteca expire, o tempo necessário para pagar o empréstimo aumenta à medida que as taxas de juros aumentam. Não há um período de amortização máximo geral, embora a OSFI tenha dito que espera que as instituições financeiras estabeleçam limites ao subscrever empréstimos.

Na renovação, o prazo de uma hipoteca variável geralmente deve ser reduzido à sua amortização inicial. Para muitos mutuários, isso significa que seu pagamento mensal aumentará repentinamente, a menos que tenham dinheiro em reserva para fazer um pré-pagamento de montante fixo do principal ou para mudar para uma hipoteca de taxa fixa.

E o mutuário só pode prorrogar sua amortização ou alterar as condições básicas do empréstimo refinanciando-o, o que é como fazer um novo empréstimo: isso obriga o mutuário a se requalificar e passar por um teste de estresse, provando que pode fazer pagamentos de hipoteca com juros taxa que é pelo menos dois pontos percentuais superior à sua taxa de hipoteca real.

Na taxa de hipoteca fixa média atual de cinco anos de 5,5%, isso significa que o mutuário teria que provar que poderia fazer seus pagamentos de hipoteca se a taxa de juros fosse de 7,5%, uma barra muito alta para alguns proprietários.

Quando as taxas de juros sobem rápido o suficiente para que um pagamento mensal de hipoteca não cubra mais os juros devidos, geralmente desencadeia um aumento imediato no valor do pagamento. Isso é para evitar que a hipoteca cresça mesmo quando o mutuário faz os pagamentos.

Por outro lado, alguns bancos, incluindo o Bank of Nova Scotia, estruturam hipotecas variáveis ​​para que os pagamentos mensais sejam ajustados regularmente à medida que as taxas de juros sobem ou descem, o que significa que os mutuários obtêm mudanças mais graduais, mas imediatas, em seus custos mensais de hipoteca.

Especialistas em hipotecas dizem que o pagamento mensal de hipotecas de taxa variável aumentou significativamente desde que o banco central do Canadá lançou sua campanha para reprimir inflação.

Samantha Brookes, diretora-gerente da corretora de hipotecas Mortgages of Canada, disse que seria difícil para muitas famílias encontrar o dinheiro extra necessário para pagar seus empréstimos.

Por exemplo, um proprietário que conseguiu uma hipoteca de US$ 800.000 com uma taxa variável de 1,35% em janeiro com uma amortização de 25 anos teria pago US$ 3.143,42 por mês, com a maior parte do pagamento da hipoteca indo para pagar o empréstimo, de acordo com Brooke. Com a taxa variável atual de 5,1%, esse mesmo proprietário pagaria $ 4.723,45 por mês, e a maior parte do pagamento iria para juros.