Os preços das casas em Toronto estão caindo. É hora de investir?

Brayden Hooper tem planos ambiciosos para aumentar seus investimentos imobiliários nos próximos cinco anos.

A corretora de hipotecas de Toronto comprou sua primeira propriedade de investimento, um condomínio de três quartos e três banheiros em Cambridge, Ontário, em outubro de 2021 por US$ 489.900, com um adiantamento de 20%. Ao alugá-lo por US$ 3.000 por mês, Hooper consegue obter um lucro mensal de US$ 300 no que é chamado de transação positiva de fluxo de caixa, o que significa que o investidor não está perdendo dinheiro.

Ele espera comprar mais quatro aluguéis de longo e curto prazo, incluindo o Airbnb e uma propriedade comercial de uso misto (uma loja no primeiro andar e um apartamento no segundo).

Agora, a maior questão para Hooper permanece: qual é o melhor momento para comprar sua segunda propriedade de investimento?

“Ainda estamos esperando a primavera de 2023 para que os preços caiam ainda mais”, disse Hooper. “Temos outro aumento da taxa do Banco do Canadá em dezembro, que continuará pressionando os preços das casas.” (Economistas prevêem os preços das casas podem cair em 30% do pico de fevereiro de 2022 até a primavera de 2023.)

Mas se um bom negócio acontecer, Hooper está pronto para comprar a propriedade mais cedo. Como corretor de hipotecas, ele está constantemente à procura de ofertas, que é sua maior dica para os clientes.

“Quer estejamos em um mercado movimentado ou lento, se você não estiver constantemente procurando por negócios, pode perder alguma coisa”, disse ele. “É uma boa prática geral se você quer ser um bom investidor.”

É um ditado de investimento que o momento de investir geralmente é quando o mercado está em baixa, porque é mais fácil entrar no mercado quando o ativo é mais barato de comprar. Desde o pico em fevereiro de 2022, os preços das casas caíram mais de 15% em Toronto. No entanto, as taxas de hipoteca também triplicaram no mesmo período, o que significa que taxas mais altas estão compensando os preços mais baixos das casas.

Mas taxas mais altas não duram para sempre, disse Ralph Fox, registrador (diretor de uma corretora) e fundador da Fox Marin Associates.

“Temos taxas de juros mais altas para ajudar a compensar o aumento da inflação e sabemos que isso fará com que a economia desacelere”, disse Fox. “Quando isso acontecer, as taxas de juros também cairão porque não é sustentável.”

Não está claro quando as taxas de hipoteca cairão, mas quando isso acontecer, será um bom momento para investir, dizem os especialistas em propriedades. Ou, se os preços das casas caírem mais 10-15% na primavera, os custos podem ser baixos o suficiente para diminuir o impacto das taxas mais altas.

Segundo Fox, o que torna o mercado atraente agora é que os compradores enfrentam menos concorrência, com a atividade de vendas caindo 49% em outubro de 2022 em relação a outubro de 2021. Está se tornando cada vez menos um mercado de vendedores – quando há alta demanda e oferta inadequada – e se tornar um mercado mais equilibrado para os compradores, já que atualmente há menos demanda, disse Fox.

“Os compradores não precisam competir tanto quanto o frenesi do mercado de janeiro e fevereiro de 2022”, disse ele, acrescentando que os compradores podem colocar mais condições em sua oferta, como uma inspeção residencial, e podem ter mais tempo para negociar com o vendedor.

Uma propriedade de investimento deve ser comprada com a intenção de alugá-la, não de vendê-la, disse Tom Storey, representante de vendas e líder de equipe da Royal LePage Signature Realty em Toronto.

Quando os preços caem, não é uma boa ideia vender um imóvel, pois pode valer menos dinheiro na revenda. Mas se for um aluguel e for visto como um investimento de longo prazo – isso significa possuir a propriedade por pelo menos cinco anos, mas idealmente 10 – então será um investimento que vale a pena, disse Storey.

Atualmente, o aluguel médio em Toronto é de US$ 3.360 para um apartamento de dois quartos, o que representa um aumento de 27,7% ano a ano. E não parece que o aluguel vai cair tão cedo, dizem os especialistas. O aumento dos aluguéis pode ajudar os investidores a cobrir pagamentos de hipotecas mais altos, acrescentou Storey.

No entanto, embora o aluguel esteja subindo dramaticamente em Toronto, isso ainda não será suficiente para tornar o fluxo de caixa de um investidor positivo – na melhor das hipóteses, eles podem ser neutros no fluxo de caixa, o que significa que não lucram com a propriedade no final de cada mês , ele disse. Isso porque as taxas de hipoteca mais altas dificultam a cobrança de um aluguel que cubra o custo mensal da hipoteca, além de gerar lucro – o aluguel seria muito alto e acima do valor de mercado.

Se o aluguel for muito alto, os inquilinos em potencial procurarão proprietários que cobram menos e correm o risco de sofrer um impacto financeiro.

“Em Toronto, é um mercado onde você verá mais valorização imobiliária ao longo do tempo, então deve ser um investimento de longo prazo”, disse Storey. “Você normalmente perde dinheiro todo mês, mas seu objetivo é construir um capital substancial a longo prazo.”

Ron Butler, corretor de hipotecas da Butler Mortgages, adverte que mesmo ser neutro no fluxo de caixa é perigoso. Os investidores devem considerar cuidadosamente a economia do aluguel antes de comprar.

Isso inclui: o pagamento mensal da hipoteca; o imposto predial e a taxa anual de aumento que o município impõe ao imposto; cerca de um por cento do valor da propriedade deve ser reservado para reparos (se a casa for avaliada em US$ 1 milhão, você deve reservar pelo menos US$ 10.000 para reparos); e 30 dias de férias devem ser reservados caso o locatário vá embora, disse Butler.

Os compradores também devem avaliar sua taxa de capitalização, que é o rendimento em dinheiro que você obtém da propriedade depois de levar em consideração todas as despesas, mas antes dos pagamentos da hipoteca. É calculado como a razão entre a renda anual de aluguel e seu valor de mercado atual. A taxa deve ser maior do que os juros pagos sobre a hipoteca, caso contrário, o dinheiro não será ganho.

Cerca de 10 anos atrás, o cap rate alvo teria sido de 6 a 7 por cento, disse Butler. Mas agora o sul de Ontário se desviou tanto de limitar as taxas que são cerca de 3%, acrescentou. Durante a pandemia, quando as taxas de juros eram tão baixas quanto 1,5%, era possível obter lucros. Mas agora, com as taxas de juro a aproximarem-se dos 6%, é difícil obter uma taxa de tecto superior à taxa de juro dos centros urbanos.

Para ter um fluxo de caixa positivo, Hooper disse que comprar propriedades fora de Toronto é uma aposta segura. É por isso que ele comprou uma propriedade em Cambridge e está procurando lugares como Ajax ou Oshawa, onde os preços dos imóveis são mais baratos.

É uma troca, já que as casas mais distantes de Toronto não valorizam tanto, mas significa que você pode obter lucro mensal, disse ele.

“Você tem que analisar os números e ver se o seu fluxo de caixa é positivo. Se a resposta for não, você deve estar se perguntando, posso me dar ao luxo de perder esse dinheiro? disse Hooper.

É por isso que a Hooper insistiu que está disposta a comprar fora de Toronto e observar as comunidades em crescimento que têm potencial para aumentar seu valor ao longo do tempo.

“Eu realmente encorajo os investidores a procurarem em outros lugares porque lugares como Cambridge têm taxas de transferência de terras mais baixas e preços ‘mais baratos'”, disse Hooper. “Você pode ter um fluxo de caixa melhor e vendê-lo mais tarde por um preço mais alto do que o que comprou.”

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