Credores hipotecários privados aumentam os padrões de qualificação, estreitando as opções para tomadores mais fracos

Os credores hipotecários privados estão dificultando o acesso ao capital e tornando mais difícil para os mutuários obter um empréstimo, sufocando uma importante fonte de fundos para aqueles que não podem se qualificar em um banco canadense.

Alguns credores hipotecários privados, também conhecidos como credores alternativos ou subprime, exigem que os mutuários tenham adiantamentos mais altos ou mais capital em sua casa para se qualificarem para uma hipoteca privada. Os padrões mais altos estão sendo implementados à medida que os bancos canadenses limitam os empréstimos diante da queda dos preços das casas e do aumento das taxas de juros. Isso enviou uma enxurrada de novos mutuários para credores privados e impulsionou seus negócios.

A MCF Mortgage Investment Corp., que concede empréstimos a proprietários de imóveis em Ontário, teve que suspender novos pedidos de empréstimo por duas semanas em outubro porque foi inundada com novos solicitantes de empréstimos.

Como uma empresa de investimento hipotecário, ou MIC, o credor usa capital de investidores, juntamente com fundos que foram reembolsados ​​por seus mutuários, para fornecer novas hipotecas.

“Quando precisamos de capital, não vamos simplesmente ao pregão e arranjamos outro bilhão de dólares. Tudo vem diretamente de clientes privados”, disse Rob Pirie, diretor administrativo da MCF Mortgage. “Às vezes, ficamos sem capital, leva apenas algumas semanas ou um mês para construir esse novo capital. Não é nada preocupante. A suspensão de duas semanas de outubro foi apenas sua segunda suspensão em quase cinco décadas de operação.

A MCF Mortgage disse que tem uma base de investidores saudável. Mas, como outros PRIs, parte de seu capital vem quando seus mutuários pagam seus empréstimos. As hipotecas do MIC são mais caras do que as hipotecas de bancos fretados e os mutuários geralmente as usam como uma medida paliativa para melhorar sua credibilidade e finanças, a fim de se qualificar para uma hipoteca mais barata com um banco.

Mas muitos mutuários não conseguiram dar o salto para os grandes bancos canadenses. Isso ocorre porque os bancos são regulamentados pelo governo federal e devem aplicar regras de teste de estresse que garantam que os mutuários possam fazer o pagamento mensal da hipoteca a uma taxa de juros pelo menos dois pontos percentuais acima do contrato real.

Agora que a taxa média de hipotecas está acima de 5%, os mutuários devem provar que podem fazer seus pagamentos de hipotecas a uma taxa de juros de cerca de 7%. Isso tornou mais difícil para os mutuários se qualificarem para um empréstimo bancário. Portanto, alguns mutuários podem não ter escolha a não ser permanecer com seu credor atual, mesmo que a hipoteca seja mais cara.

Na MCF Mortgage, os mutuários saíram depois de pagar integralmente o empréstimo em cerca de dois anos. Agora, os mutuários estão ficando mais tempo com o MCF, disse Pirie.

Não foi apenas a MCF Mortgage que teve que limitar os candidatos. Durante o verão, a Magenta Capital Corp. suspendeu novos pedidos de empréstimo. A Magenta, que empresta empréstimos no sul de Ontário, começou a aceitar novos pedidos de empréstimo novamente em setembro, mas apertou seus padrões.

A Magenta e outros credores privados também estão protegendo seus negócios contra o arrefecimento do mercado imobiliário, onde o preço típico das casas no país caiu 9% desde que o banco central lançou sua campanha para conter a inflação.

Muitos credores privados subprime agora exigem que os mutuários tenham mais patrimônio em suas casas para se qualificarem para uma hipoteca. Os credores subprime costumavam emprestar até 90% do valor da casa. Hoje, muitos credores privados estão dispostos a emprestar apenas até 75% do valor da propriedade, também conhecido como relação empréstimo/valor ou relação LTV. Isso significa que os credores têm uma proteção maior no caso de inadimplência do empréstimo.

Na Atrium MIC, que oferece hipotecas no sul de Ontário, empréstimos com LTV máximo de 75% e acima não estão disponíveis no momento, de acordo com seu site. O site também disse que uma das hipotecas ainda disponíveis exigia um LTV de 65% ou menos. A Atrium não respondeu aos pedidos de comentários.

A Magenta disse que reduziu seu índice LTV em segundas hipotecas. “Ajustamos nossos critérios de subscrição para levar em conta o aumento das taxas de juros”, disse o diretor de operações da Magenta, Albert Oppenheimer, em comunicado por e-mail.

A Alta West Capital, que oferece hipotecas alternativas na Colúmbia Britânica, Alberta e Ontário, reduziu seu índice LTV máximo de 85% para 75%. Além disso, o credor é mais seletivo sobre a quem empresta e trabalha mais na avaliação de suas casas, disse o presidente da Alta West, Charles McKitrick.

A Canadian Mortgages Inc. (CMI) também reduziu seu índice LTV máximo de 80% para 75%. A vice-presidente executiva da CMI, Elizabeth Wood, disse que o credor garante que seus empréstimos reflitam as condições do mercado.

Os valores das casas perderam pelo menos 20% de seu valor nas áreas que mais se valorizaram, principalmente os subúrbios de Toronto e as pequenas cidades do sul de Ontário.

Cada aumento nas taxas de juros torna cada vez mais difícil para os mutuários se qualificarem com os grandes bancos, deslocando assim parcelas dos mutuários para o espaço alternativo de empréstimos, disse Oppenheimer, da Magenta.

Apesar dos padrões mais rígidos, o PRI viu um aumento na demanda dos mutuários. A quantidade de ativos sob gestão em MICs aumentou 22%, para US$ 14 bilhões no segundo trimestre deste ano, em comparação com o mesmo período de 2021, segundo a empresa de pesquisa de investimentos Fundamental Research Corp. Durante o mesmo período, o valor de todas as hipotecas pendentes no país aumentou 10%, para US$ 2 trilhões.

No ano anterior, os ativos sob gestão da MIC aumentaram 2%, para US$ 11 bilhões, enquanto todas as hipotecas pendentes aumentaram 9%, para US$ 1,8 trilhão, de acordo com a pesquisa Fundamental.

“Este ano, a situação mudou. Muitos tomadores de empréstimos estão indo para os PRIs”, disse Siddharth Rajeev, que chefia o departamento de pesquisa da Fundamental, acrescentando que o estresse das hipotecas empurrou mais tomadores do espaço de empréstimos prime para subprime.